Jak kupić nieruchomość na kredyt? Część III.

III Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości

Koszty zakupu nieruchomości (cena nieruchomości) to niestety tylko jedna część opłat, jakie będziemy musieli ponieść przy zakupie wymarzonego domu lub mieszkania. Jeśli kupujemy nieruchomość na kredyt, musimy być przygotowani na dodatkowe koszty z tym związane. I tak:

1. Za rozpatrzenie wniosku – na szczęście w chwili obecnej chyba żaden szanujący się bank nie pobiera takiej opłaty, ewentualnie powinna być ona wliczona w koszt kredytu. Niektóre banki pobierają taką opłatę (od 100zł wzwyż) jeśli chcemy aby nasz wniosek był rozpatrzony w dniu złożenia kompletnego wniosku kredytowego
2. Promesa kredytowa (czyli obietnica przydzielenia kredytu na określonych warunkach) – większość banków za wystawienie takiej promesy żąda kwoty od 100zł wzwyż. Na szczęście w większości przypadków taka promesa nie jest nam potrzebna
3. Oprocentowanie kredytu – oprócz ceny nieruchomości jest to największy koszt, jaki będziemy musieli ponieść. Oczywiście nie jest on widoczny od razu w naszym budżecie, ale będzie miał odzwierciedlenie w comiesięcznych ratach płaconych do banku. Oprocentowanie kredytu, w zależności od kilku czynników (waluta, wysokość kredytu, stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości) wynosi w najpopularniejszej walucie (czyli franku szwajcarskim) średnio 4,2% a w polskim złotym 7,7%. Najlepiej, jeśli oprocentowanie kredytu nie zależy od widzimisię banków, ale bazuje na rynkowych stopach procentowych (dla złotówki jest to WIBOR, dla walut obcych odpowiedni LIBOR). Tak liczone oprocentowanie jest obliczane dla złotówki ze wzoru:

Oprocentowanie kredytu = WIBOR + marża banku, gdzie marża wynosi od około 1 do 2 i więcej procent (chociaż w promocjach możemy spotkać marżę banku na poziomie  0,8 a nawet 0,5 %

4. Prowizja za udzielenie kredytu – niektóre banki w ramach promocji rezygnują z tej opłaty, u innych ta opłata sięga nawet 2% Standardowo przyjmuje się, że wynosi ona około 1% wartości kredytu.
5. Ubezpieczenia – banki obecnie wprowadzają coraz więcej opłat ukrytych pod pojęciem „ubezpieczenia”. I tak mogą to być:

• Ubezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki (tzw. ubezpieczenie pomostowe). Pozwala bankowi przenieść ryzyko niewpisania hipoteki do ksiąg wieczystych na ubezpieczyciela, a kosztami obciążyć kredytobiorcę. Zazwyczaj oblicza się je jako podwyższenie oprocentowania kredytu o 0,75-1,5% do momentu przedstawienia w banku prawomocnego wpisu hipoteki. Zazwyczaj operacja ta trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy od dnia podpisania aktu notarialnego. Średni koszt to kilkaset złotych.
• Ubezpieczenie mieszkania/ domu od ognia i innych zdarzeń losowych – w chwili obecnej bardzo duża liczba banków udzielających kredytów wymaga tego ubezpieczenia. Ma ono chronić zarówno nas, jak i bank w przypadku różnego rodzaju tragedii. Gdyby np. w trakcie burzy w nasz dom uderzył piorun i większa częśc nieruchomości uległa zniszczeniu, spłata kredytu do pewnej kwoty będzie pokrywana z tego ubezpieczenia. Przy takim ubezpieczeniu nie warto zaniżać wartości nieruchomości, gdyż ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność tylko do wysokości sumy tego ubezpieczenia. Banki bardzo często mają podpisane korzystne umowy z ubezpieczycielami, warto więc sprawdzić również ich ofertę w tym zakresie. Roczna składka takiego podstawowego ubezpieczenia wynosi około 0,1% wartości nieruchomości.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu – jest stosowane zazwyczaj wtedy, gdy kredytujemy więcej, niż 80% wartości kupowanego mieszkania czy domu. Wynosi ono mniej więcej 3,5% kwoty, którą pożyczamy od banku powyżej tego progu. Przykładowo nasze mieszkanie kosztuje 100 000 zł, chcemy pożyczyć od banku 85 000zł. Dodatkowy koszt wyniesie nas wtedy 3,5%* (85 000zł - 100 000zł*80%) = 3,5%*5 000zł=175zł. Ubezpieczenie to jest płatne z góry za okres 2-5 lat. Jeśli po tym okresie nadal wysokość kredytu do spłacenia będzie powyżej tego progu, znowu będziemy musieli je zapłacić
• Ubezpieczenie od utraty pracy – wykupywane jest zazwyczaj na okres jednego roku. W przypadku gdybyśmy w tym okresie utracili stałe źródło dochodu, ubezpieczyciel pokrywa za nas do 12 rat kredytu. To ubezpieczenie jest zazwyczaj obowiązkowe w pierwszym roku spłaty kredytu, potem jest już nieobowiązkowe. Kwota jaka uszczupli nasz budżet w tym przypadku to około 1-1,8% wartości kredytu.
• Ubezpieczenie kredytów denominowanych w walutach obcych – jest to stosunkowo nowy produkt, dlatego też jego konstrukcja może być dosyć złożona, w zależności od kredytującego banku. Ubezpieczenie to zazwyczaj dotyczy osób o małej zdolności kredytowej, które zaciągają kredyt w walucie obcej. eśli rata kredytu denominowanego w walucie przekroczy wysokość maksymalnej raty w złotówce, jaką był w stanie spłacać klient w momencie zaciągania kredytu, wtedy tą różnicę pokryje ubezpieczyciel. Koszt rocznego ubezpieczenia waha się pomiędzy 2 a 4% wartości kredytu.
• Ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości – po ostatnich perturbacjach na rynkach nieruchomości coraz więcej banków ma również ten produkt w swojej ofercie. Pozwala on zabezpieczyć bank, jak również klienta przed utratą wartości kredytowanej nieruchomości, gdy jesteśmy zmuszeni np. do jej sprzedaży. Ubezpieczenie to obowiązuje zazwyczaj w pierwszych 5 latach kredytowania.
• Ubezpieczenie na życie i następstw nieszczęśliwych wypadków – jest to ubezpieczenie osobowe, nie dotyczy więc kredytowanej nieruchomości a głównego kredytobiorcy. Podobnie jak ubezpieczenie od utraty pracy gwarantuje nam spłatę rat kredytu przez ubezpieczyciela w określonych przypadkach. Czasami zastępuje prowizję za udzielenie kredytu. Standardowo jest zawierane na okres jednego roku z możliwością przedłużenia.

6. Prowizja za wcześniejszą spłatę - Banki bardzo różnie podchodzą do tego tematu. Niektóre nie pobierają żadnych opłat, niektóre ustalają okres (np. 3 lata) w którym wcześniejsza spłata będzie się wiązać z dodatkową opłatą. Część banków zaś, chcąc zniechęcić klienta do wcześniejszej spłaty, pobiera tą opłatę w każdym przypadku. Może wynosić ona od 1 do 3% nadpłacanej kwoty kredytu. Niektóre banki zaś, pomimo tego, że teoretycznie nie pobierają tej opłaty, każą sobie płacić np. za nowy harmonogram spłat (50-100zł) lub za aneks do umowy (50-200zł).
7. Koszty wyceny nieruchomości – mogą być pokryte przez bank, jak również mogą obciążyć budżet klienta. Wycena może dotyczyć tylko nieruchomości kredytowanej, jak również nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu (jeśli są to dwie różne nieruchomości). Czasami też (np. przy budowie domu), taka wycena jest wymagana przed wypłaceniem kolejnej transzy kredytu, więc musimy się liczyć z dodatkowym jej kosztem. Koszt wyceny to zazwyczaj kilkaset złotych.
8. Zaciągając kredyt walutowy, musimy się liczyć z następującymi kosztami

• Koszt spread’u walutowego, tzn. różnicy między kupnem a sprzedażą danej waluty. Jak już wspomniano wcześniej, kredyt zaciągamy po kursie kupna, a raty spłacamy po kursie sprzedaży danej waluty. Pomijając zmianę wartości danej waluty, już w momencie zaciągnięcia kredytu w walucie obcej, tracimy kilka procent na tej różnicy. W zależności od banku będą to różne wartości, jednak bardzo często banki stosują taką strategię, że w momencie intensywnej kampanii reklamowej spread ten jest mniejszy, niż po jej zakończeniu. Dlatego rozważając koszty spreadu walutowego, należy wziąć pod uwagę jego historyczne wartości.
• Prowizja za przewalutowanie – w przypadku gdy spodziewamy się, że waluta w której wzięliśmy kredyt będzie rosnąć na wartości, możemy zastanowić się nad przewalutowaniem kredytu. Struktura opłat będzie podobna jak przy wcześniejszej spłacie kredytu (tzn. niektóre banki nie pobierają tej opłaty, niektóre każą sobie płacić za np. aneks do umowy), ale musimy pamiętać o tym, że kwota pozostała do spłacenia będzie przeliczona po niekorzystnym dla nas kursie sprzedaży (patrz spread walutowy)

9. Gdy kupujemy naszą nieruchomość z pośrednikiem, dodatkowo obciążą nas koszty prowizji dla agencji nieruchomości. Jest to wydatek rzędu 1-3%, do którego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 22% od tej prowizji.

 Dodatkowe opłaty, które zapłacimy niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na kredyt, czy w całości ze środków własnych to:

10. Opłaty notarialne:

• Taksa notarialna jest uzależniona od wartości transakcji*. Przykładowo dla transakcji o wartości 100 000zł nie może przekroczyć 1170zł. Jest to jedyna opłata, której wysokość możemy negocjować u notariusza.
• VAT od taksy notarialnej 22%
• Wypisy aktów – 6zł+VAT za stronę wypisu
• Podatek od czynności cywilnoprawnych - 2% wartości nieruchomości. Nie zapłacimy go w przypadku, gdy sprzedawca do transakcji dolicza podatek VAT (np. gdy kupujemy nowy dom czy mieszkanie, gdy sprzedaje nam np. biuro nieruchomości). Istnieje tu jeszcze kilka przypadków, w których nie zapłacimy tego podatku – o każdym z nich powinien nas poinformować notariusz.

*Maksymalna stawka wynagrodzenia notariusza wynosi:
1) do 3 000 zł - 100 zł;
2) powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7) powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł.";
Zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości od dnia 27 października 2007 obniżono o połowę opłatę notarialną pobieraną w sprawach związanych z przeniesieniem własności. Teoretycznie więc, w przypadku kupna nieruchomości, powinniśmy zapłacić tylko połowę maksymalnej taksy notarialnej. W praktyce w dużej mierze zależy to od notariusza i jego interpretacji przepisów. Niektórzy notariusze przykładowo nie traktują umowy przedwstępnej sprzedaży jako przeniesienie własności, inni stosują podobne obejścia tego rozporządzenia. Należy więc przed podpisaniem takiej umowy szczegółowo dopytać się o całkowite koszty w interesującej nas kancelarii notarialnej.

11. Opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej, wpis do księgi wieczystej czy wreszcie za wpis hipoteki do księgi wieczystej są stałe i nie uszczuplają już tak bardzo naszego budżetu, gdyż wynoszą od 60zł (założenie księgi) do 200zł (wpis do księgi wieczystej)