Jak kupić nieruchomość na kredyt? Poradnik kredytobiorcy. Część I.

Cz. 1 Wstęp, Formalności związane z zakupem nieruchomości
Cz. 2 Główne kryteria wyboru kredytu hipotecznego
Cz. 3 Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości
Cz. 4 Promocje kredytów i inne udogodnienia kredytowe, Kruczki i sztuczki banków
Cz. 5 Wymagane dokumenty, słownik pojęć

Wstęp

Znajdujemy nasze wymarzone mieszkanie (dom, działkę), podpisujemy umowę, przelewamy pieniądze, odbieramy klucze i już. Teoretycznie jesteśmy właścicielami. Czy rzeczywiście? Czy wszystko może być tak proste?W praktyce wygląda to trochę inaczej - musimy mieć dużo pieniędzy, uczciwego sprzedawcę i trochę szczęścia. A zazwyczaj pieniędzy mamy za mało, sprzedawca chce uzyskać jak najwięcej korzyści dla siebie, a i ze szczęściem różnie bywa...

Ten poradnik kredytowy jest dla tych osób, które chcą w jak najprostszy i bezpieczny sposób stać się właścicielami swojego mieszkania (domu, działki) i po otrzymaniu kluczy cieszyć się z udanego zakupu.

I.  Formalności związane z zakupem nieruchomości (mieszkania, domu, działki)

Załóżmy, że znaleźliśmy już nasze mieszkanie (dom) - o poszukiwaniu wymarzonego mieszkania będzie nasz kolejny poradnik. I co teraz? Co powinniśmy zrobić w pierwszej kolejności, a co możemy zostawić na koniec?

Po pierwsze musimy sprawdzić, czy nasze mieszkanie (nieruchomość) rzeczywiście należy do osoby, która chce nam je sprzedać. Nie możemy tutaj bezgranicznie ufać właścicielowi, bo chociaż większość mieszkań jest sprzedawanych przez prawowitych właścicieli, to nawet obecnie zdarzają się próby sprzedania lokalu przez osoby trzecie. W tym celu wybierzmy się do sądu, prowadzącego Księgi Wieczyste dla naszej nieruchomości. Mając numer księgi możemy w prosty sposób sprawdzić najważniejsze rzeczy dotyczące interesującej nas nieruchomości: kto jest jej właścicielem, jaka jest dokładna powierzchnia nieruchomości, co wchodzi w jej skład. W dziale IV KW możemy również sprawdzić, czy nieruchomość nie ma żadnych dodatkowych właścicieli oraz czy nie jest obciążona hipoteką. Dobrze jest też sprawdzić dział III KW, w którym wpisane są wszystkie prawa, roszczenia oraz ograniczenia związane z daną nieruchomością np. służebności przejazdu. Po sprawdzeniu ksiąg wieczystych, w zależności od typu kupowanej nieruchomości, musimy sprawdzić jeszcze kilka rzeczy, tutaj zostaną wspomniane tylko te najczęściej spotykane. I tak w przypadku kupowania działki budowlanej powinniśmy otrzymać wypis z rejestru gruntów oraz wypis i wyrys z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – po te dokumenty najczęściej będziemy się musieli udać do urzędu gminy. Kupując zaś u dewelopera budowane mieszkanie lub dom, powinniśmy zawsze prosić o okazanie aktualnego pozwolenia na budowę, tytułu prawnego do gruntu, na którym powstaje inwestycja oraz wypisu z KRS. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym od np. spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, sprzedający powinien dostarczyć nam pismo o niezaleganiu z opłatami względem tej instytucji. Po dopełnieniu tych formalności, możemy przejść do kwestii finansowania naszego zakupu. Musimy się zastanowić, jakiego kredytu potrzebujemy -  patrz Główne kryteria wyboru kredytu hipotecznego - oraz kompletować niezbędne dokumenty.

Po upewnieniu się, że mieszkanie jest własnością sprzedającej osoby, możemy podpisać umowę przedwstępną. Umowę przedwstępną (czyli tak naprawdę umowę przyrzeczenia sprzedaży) możemy podpisać zarówno u Notariusza, jak i przygotować samodzielnie i podpisać bez jego udziału (wzór takiej umowy już wkrótce będzie można znaleźć w dziale pobierz). Na pewno podpisując umowę we własnym zakresie, bez udziału notariusza, zaoszczędzimy trochę pieniędzy. Ale niższe koszty, to tak naprawdę jest jedyny plus tak spisanej umowy. Umowa spisana u Notariusza jest o wiele bardziej bezpieczna, zarówno dla sprzedającego, jak i dla kupującego. Po pierwsze chroni nas dużo bardziej przed wycofaniem się drugiej strony transakcji z umowy. Mamy tu więc zarówno zadatek (który w celu zabezpieczenia interesów obu stron powinien być obligatoryjny także w umowach spisywanych bez obecności Notariusza), jak i przymus podpisania umowy przyrzeczonej (możemy sądownie dochodzić podpisania tejże umowy). Istnieje tu również dodatkowe zabezpieczenie dla kupującego (o tym zabezpieczeniu nie wie niestety bardzo duża część doradców finansowych). Co mianowicie zrobić, aby sprzedający, mimo teoretycznie czystej księgi wieczystej, nie sprzedał naszego mieszkania kilkukrotnie? Przecież pomiędzy umową przedwstępną, a umową sprzedaży mija zazwyczaj od dwóch tygodni, nawet do kilku miesięcy. W takim przypadku, należy w akcie notarialnym umieścić zapis o tym, żeby tą transakcję wpisać do ksiąg wieczystych. Notariusz powinien z tego tytułu w akcie notarialnym umieścić zapis, że Kupujący wnioskuje o wpis w dziale III KW roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży. Jest to może trochę skomplikowane, ale żaden notariusz nie powinien odmówić nam umieszczenia takiego wpisu w akcie notarialnym. Zazwyczaj ujawnienie takiego wpisu w księgach wieczystych trwa kilka dni (jest to zależne od szybkości działania kancelarii notarialnej i sądu) i jest poważnym utrudnieniem kilkukrotnej sprzedaży nieruchomości.

Gdy już mamy umowę przedwstępną (najlepiej w formie aktu notarialnego) możemy złożyć wniosek kredytowy wraz z niezbędnymi dokumentami. Tutaj mamy do wyboru kilka opcji: możemy wniosek złożyć bezpośrednio do banku, poprzez pośrednika finansowego lub rozpocząć procedurę poprzez formularz internetowy. Każda z opcji ma swoje plusy i minusy - zostanie to omówione w kolejnym artykule, jednak zawsze pamiętajmy, żeby docelowo wniosek złożyć co najmniej do dwóch, a najlepiej trzech banków. Zaoszczędzi to nam stresu, gdy w jednym banku nie przyznają nam kredytu lub procedura przyznawania kredytu zbyt się wydłuży (co wcale nie jest rzadkością). Banki, do których powinniśmy złożyć nasze wnioski kredytowe powinny w jak największym stopniu odpowiadać naszym kryteriom i oczekiwaniom (patrz Główne kryteria wyboru kredytu hipotecznego oraz Dodatkowe koszty zakupu nieruchomości).

Po otrzymaniu kredytu (trwa to zazwyczaj od kilku dni do kilku tygodni) możemy podpisać naszą umowę kredytową. Musimy tutaj udać się do placówki banku, aczkolwiek są już banki, których specjaliści przyjeżdżają z umową do klienta. Tu również musimy mieć się na baczności, gdyż banki często stosują różne kruczki w swoich umowach. Mając podpisaną umowę kredytową, powinniśmy się udać do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego.

Tu już nie powinno być problemów (zakładając, że zarówno My, jak i bank sprawdziliśmy mieszkanie (inną nieruchomość) z prawnego punktu widzenia). Z aktem notarialnym w ręce możemy się udać do banku, aby uruchomić kredyt. Od momentu złożenia dyspozycji uruchomienia kredytu, do rzeczywistego przelewu pieniędzy na konto sprzedającego może minąć kilka dni, a w skrajnych przypadkach nawet kilkanaście! Należy o tym pamiętać przy podpisywaniu umowy u Notariusza. Po otrzymaniu kluczy możemy wreszcie zacząć się cieszyć naszym nowym nabytkiem.